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土地增值税预缴计税依据如何确定(土地增值税两种计税依据计算公式)
土地增值税预缴计税依据如何确定?依据相关规定，“土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入”;土地增值税应税收入和预征依据进行了如下明确：
一是明确土地增值税的应税收入或预征计征依据的计算方法。
营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
纳税人在预征土地增值税或土地增值税清算时的计税依据公式是：
土地增值税应税收入(或预征的计征依据)=销售收入(或预收款)/(1+适用增值税税率或征收率5%)
注：适用增值税税率按照纳税所属期法定增值税税率计算
二是规定土地增值税预征税款时计征依据可以选择简化计算方法。
房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款”
按照第二款规定，土地增值税预征计征依据可以做如下推导：
土地增值税预征计征依据=预收款-应预缴增值税款
=预收款-预收款/(1+适用增税税率或征收率5%)×增值税预征率3%
举例说明：
某房地产公司某月收取预收款100万元，适用一般计税方法9%的税率或适用简易计税方法5%的征收率，按照不同计算公式计算结果如下：
1.适用一般计税方法时
(1)按照第一款规定计算公式
土地增值税预征的计征依据=预收款/(1+增值税适用税率)=100/(1+9%)=91.74万元
(2)按照第二款规定的计算公式
土地增值税预征计征依据=预收款-应预缴增值税款
=预收款-预收款/(1+增税税适用税率)×增值税预征率3%=100-100/(1+9%)×3%=97.25万元
按照第二款规定计算公式比按照第一款规定的计计算公式计算的预征的计征依据大5.51万元。
2.适用简易计税方法时
(1)按照第一款规定计算公式
土地增值税预征的计征依据=预收款/(1+征收率)=100/(1+5%)=95.24万元
(2)按照第二款规定的计算公式
土地增值税预征计征依据=预收款-应预缴增值税款
=预收款-预收款/(1+征收率5%)×增值税预征率3%=100-100/(1+5%)×3%=97.14万元
按照第二款规定的计算公式比按照第一款规定的计算公式计算的预征的计征依据大1.90万元。
由此可见，在房地产企业土地增值税预征环节有两种计税依据，纳税人了可以选择简化计算预征依据的办法，但选择简化计算办法会增加纳税人在土地增值税预征环节的税收负担。
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