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个人出售住房增值税计算方法(销售自有住房增值税怎么算)
个人出售住房增值税计算方法
个人出售住房时，增值税的计算与购买房产的时间有直接的联系。购买时间不同，计算方式也不同。实际的计算方式，以2年为分界点，分为两种情况：
1、购买不到2年
个人出售购买不足两年的住房时，按5%计算增值税。
例：100万从某地产公司购得一处住房，2022年1月取得房产证，2022年2月将其转让，取得转让收入180万。
由于房产购买时间不到2年，需要按5%计算增值税。
即应交税款=180*5%=9万。
2、购买2年以上
对于购买2年以上的情况又可以分为两种情况。
除北京市、上海市、广州市和深圳市以外的城市，个人出售2年以上的住房，免征增值税。
例：120万买了一处房产，取得房产证3年之后对外出售，取得了转让收入190万。
由于房产购买时间超过了2年，转让时就不需要缴纳增值税。我们可以理解为，出售房产时只要房产的时间超过了2年，不过你自己名下有多少套住房，都不需要缴纳增值税。当然，前提是您卖的住房不在“北上广深”这四个城市。
北京、上海、广州和深圳地区，个人出售2年以上的普通住房免征增值税;而个人出售2年以上的非普通住宅，按照差额的5%计算增值税。
例：2000万在北京购得一处非普通住房，2年后将其出售，取得转让收入4000万。
虽然持有房产的时间超过了2年，但转让的是位于“北上广深”地区的非普通住房，所以需要按照差额的5%缴纳增值税。
即转让收入4000万-购房成本2000万，挣得2000万差价。
应纳增值税=2000*5%=100万。
5%的比例虽然不高，但是当基数大了也会变成一笔不可忽视的费用。
当然，对于“北上广深”来说，具体什么是普通住房，什么是非普通住房，我们需要根据当地的实际规定进行区分。
个人出售住房时，“满五不唯一”需要交多少税款?
出售房子时，满五不唯一需要交20%的税款。
出售房子时，在“满五不唯一”的情况下，主要涉及的就是个税的计算。“满五不唯一”由于不能满足免征个人所得税的要求，需要缴纳20%的个税。
应纳税额=(不含增值税的收入额-财产原值-合理费用)*20%。
如果房子符合“满五唯一”的情况，免征20%的个人所得税。20%的个税可是一笔不小的钱!
另外需要注意的是，个人出售购买2年以上的住房时，免征增值税。在增值税免征的情况下，城市建设维护税、教育费附加以及地方教育费附加，自然不需要缴纳。而土地增值税和印花税也是处于暂免征收的状态。
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