房地产企业增值税纳税义务发生时间如何确定

近期在一个财税学习交流群大家讨论这样一个话题，就是目前房地产开发企业出售的精装房增值税和企业所得税纳税义务发生时间如何确定的问题?下面想就这个问题谈一下自己的观点，欢迎大家交流讨论。

一、房地产增值税纳税义务发生时间如何确定

精装房就是在过去毛坯房的基础上进行装修然后交付购房人的房屋。增值税上纳税义务发生时间是不动产权属发生转移的当天。权属就是权利归属，权利包括所有权、使用权、收益权等权利，在交房之前，这些权利都没有发生转移，交房之后，权利从开发企业转移至购房人。因此，增值税上权属转移应当以交付为时间节点，交付当月做增值税价税分离，计算收入同时确认当期销项税或者增值简易计税金额。就是说只要房屋完成交付，或者房屋达到交付标准，房地产开发公司已经通知购房人在规定期限办理交换手续，根据合同约定购房者如果在规定最后期限未办理房屋交接手续，这种情况应该视为房地产开发公司已经交付，也就是说这种情况也同样应该确认增值税纳税义务发生时间。

二、房地产开发公司精装房企业所得税纳税义务发生时间应该如何确定?

房地产项目目前采取的是预售模式，就是房地产开发企业绝大多数情况销售的都是期房。当然实务中也有不少房地产开发企业销售的是现房，不过这种情况产生的原因往往是房地产市场不景气，房地产开发企业被迫从期房销售变成了前期期房销售，后期现房销售。根据规定，房地产开发项目期房企业所得税纳税义务发生时间在完工年度。该文件对于完工标准有三条：就是是竣工备案、交付使用和取得初始产权证明，三个标准谁早按谁来确认完工。

收入确认条件之一“商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方”。根据规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。这个文件出台的背景个人分析判断主要是对有的房地产开发企业房屋没有办理竣工备案手续，实际上已经交付业主，这种情况毫无疑问应该确认企业所得税销售收入。

目前对于房地产开发企业精装房企业所得税纳税义务发生时间如果确定的问题，目前主要有以下3种观点，一种观点是房屋竣工备案就应该确认企业所得税应税收入;一种观点就是房屋实际交付时确认企业所得税应税收入;还有一种观点是采取两者折中的办法，就是将收入分成两部分，一部分为毛坯房收入，在房屋办理竣工备案手续时确认收入，还有一部分为装修收入，在精装房实际交付时确认收入。

个人认为，根据规定：房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，计算企业当年度应纳税所得额。实际上房地产开发企业提供的精装房，在房屋竣工备案时是无法确定开发产品的准确计税成本的，因为装修还没有完成，如果在竣工备案确认收入，装修成本只能预估，这样预估的成本根据企业所得税法规定不允许税前扣除，如果全额确认收入，会导致房地产开发企业正常的装修成本无法及时扣除问题。因此，笔者认为在企业所得税上应该按照交房来确认企业所得税收入，同时结转对应主营业务成本。实务中建议房地产开发企业最好提前与主管税务机关沟通，避免不必要的涉税风险。

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