投资性房地产转换的账务处理案例(投资性房地产转换的会计核算)

投资性房地产转换的账务处理案例:

采用成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为自用房地产

企业将采用成本模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。转换日，按该项投资性房地产的账面余额、累计折旧或摊销、减值准备等，分别转入“固定资产”“累计折旧”“固定资产减值准备”等科目;按投资性房地产的账面余额，借记“固定资产”或“无形资产”科目，贷记“投资性房地产”科目;按已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧(摊销)”科目，贷记“累计折旧”或“累计摊销”科目;原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目，贷记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目。

【例】2019年5月9日，甲房地产公司将出租在外的一块土地使用权收回，开始用于本公司建造自用办公楼。该块土地使用权的账面净值为2370万元，其中，原值为2600万元。累计已摊销200万元，已提减值准备30万元。假设甲房地产公司采用成本计量模式。

转换日，甲房地产公司的账务处理如下：

借：无形资产——土地使用权23700000

投资性房地产累计折旧2000000

投资性房地产减值准备300000

贷：投资性房地产23700000

累计摊销2000000

无形资产减值准备300000

采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产转为自用房地产

企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益

转换日，按该项投资性房地产的公允价值，借记“开发产品”等科目;按该项投资性房地产的成本，贷记“投资性房地产——成本”科目;按该项投资性房地产的累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产——公允价值变动”科目;按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。

【例】2019年5月9日，甲房地产公司将出租在外的一块土地使用权收回用于房屋开发。2019年5月9日，该土地使用权的公允价值为5500万元;该块土地使用权在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为5300万元，其中，成本为5000万元，公允价值增值为300万元。甲房地产公司的账务处理如下：

借：开发成本——房屋开发55000000

贷：投资性房地产——成本50000000

——价值变动公允3000000

公允价值变动损益2000000

非投资性房地产转换为投资性房地产的会计核算

成本模式下，对非投资性房地产转换为投资性房地产的后续计量

(1)作为存货的房地产转换为投资性房地产。

作为存货的房地产转换为投资性房地产，通常指房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货相应地转换为投资性房地产。企业自行建造或开发完成但尚未使用的建筑物，且企业董事会或类似机构正式作出书面决议，明确表明其自行建造或开发产品用于经营出租，持有意图短期内不再发生变化的，可视为存货转为投资性房地产，转换日为企业董事会或类似机构作出书面决议的日期。

企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，应当按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目;原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目;按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。

【例】2019年2月10日，甲房地产公司与甲公司签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给甲公司使用，租赁期开始日为2019年4月1日。2019年4月1日，该写字楼的账面余额为1200万元，未计提跌价准备，转换后釆用成本模式计量。

2019年4月15日，甲房地产公司的账务处理如下：

借：投资性房地产——写字楼12000000

贷：开发产品12000000

(2)自用房地产转换为投资性房地产。

自用房地产转换为投资性房地产，就是企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，应于租赁期开始日，按照固定资产或无形资产的账面价值，将固定资产或无形资产相应地转换为投资性房地产。对不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状况的房地产，如果企业董事会或类似机构正式作出书面决议，明确表明其自用房地产用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，应视为自用房地产转换为投资性房地产，转换日为企业董事会或类似机构正式作出书面决议的日期。

企业将自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产时，应当按该项建筑物或土地使用权在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性房地产”“投资性房地产累计折旧”“投资性房地产减值准备”科目。按其账面余额，借记“投资性房地产”科目，贷记“固定资产”或“无形资产”科目;按已计提的折旧或摊销，借记“累计摊销”或“累计折旧”科目，贷记“投资性房地产累计折旧”科目;原已计提减值准备的，借记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。

【例】2019年3月10日，甲房地产公司与甲公司签订了经营租赁协议，将其自用的一栋写字楼出租给甲公司使用，租赁期开始日为2019年4月1日，为期6年。2019年4月1日，这栋写字楼的账面余额为1500万元，已计提折旧250万元。假设甲房地产公司采用成本计量模式。

甲房地产公司的账务处理如下：

借：投资性房地产——写字楼15000000

累计折旧2500000

贷：固定资产15000000

投资性房地产累计折旧2500000

公允价值模式下，非投资性房地产转换为投资性房地产的后续计量

(1)作为存货的房地产转换为投资性房地产。

企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当按该项房地产在转换日的公允价值入账，借记“投资性房地产——成本”科目;原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目;按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目;转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目。

【例】2018年6月1日，甲房地产公司与甲公司签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给甲公司。租赁期开始日为2018年6月23日。2018年6月23该项投资性房地产的公允价值为4700万元。

甲房地产公司的账务处理如下：

2018年6月23日转换日：

借：投资性房地产——成本49000000

公允价值变动损益1000000

贷：开发产品50000000

2018年12月31日，确认公允价值变动损益：

借：公允价值变动损益2000000

贷：投资性房地产——公允价值变动2000000

(2)自用房地产转换为投资性房地产。

企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值，借记“投资性房地产——成本”科目，按已计提的累计折旧，借记“累计摊销”或“累计折旧”科目;原已计提减值准备的，借记“无形资产减值准备”“固定资产减值准备”科目;按其账面余额，贷记“固定资产”或“无形资产”科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目;转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目。

【例】2019年3月10日，甲房地产公司与甲公司签订了经营租赁协议，将其自用的一栋写字楼出租给甲公司使用，租赁期开始日为2019年4月1日，为期6年。2019年4月1日，这栋写字楼的账面余额为1500万元，已计提折旧250万元，公允价值为1600万元。假设甲房地产公司采用公允价值计量模式计量，其账务处理如下：

借：投资性房地产——写字楼16000000

累计折旧2500000

贷：固定资产15000000

资本公积——其他资本公积3500000

六、投资性房地产处置的会计核算

当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。

企业可以通过对外出售或转让的方式处置投资性房地产，对于那些由于使用而不断磨损直到最终报废，或者由于遭受自然灾害等非正常损失发生毁损的投资性房地产应当及时进行清理。此外，企业因其他原因(如非货币性交易等)而减少投资性房地产也属于投资性房地产的处置。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

(一)采用成本模式计量的投资性房地产处置的账务处理

转让按成本模式进行后续计量的投资性房地产时，应当按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目;按该项投资性房地产的账面价值.借记“其他业务成本”科目，按其账面余额，贷记“投资性房地产”科目;按照已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧(摊销)”科目;原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目。

【例】甲房地产公司将其自购的写字楼出租给甲公司，并确认为投资性房地产，采用成本模式计量。租赁期届满后，甲房地产公司将该写字楼出售给乙公司，合同价款为2000万元(不含税价格，增值税采用简易计税方法，税率为5%),乙公司已用银行存款付清。出售时，该栋写字楼的成本为1500万元，已计提折旧600万元，未计提减值准备(假设不考虑相关税费)。

甲房地产公司的账务处理如下：

收到出售价款时。

借：银行存款21000000

贷：其他业务收入20000000

应交税费——应交增值税(销项税额)1000000

投资性房地产转出时。

借：其他业务成本9000000

投资性房地产累计折旧6000000

贷：投资性房地产——写字楼15000000

(二)采用公允价值模式计量的投资性房地产处置的账务处理

出售、转让采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当按实际收到的金额，借i己“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目;按该项投资性房地产的账面余额.借记“其他业务成本”科目，按其成本，贷记“投资性房地产——成本”科目，按其累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产——公允价值变动”科目。同时，结转投资性房地产累计公允价值变动。若存在原转换日计入资本公积的金额，也一并结转。

【例】2018年5月5日，甲房地产公司与甲公司签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给甲公司使用，租赁期开始日为2018年6月1日。2018年6月1日，该写字楼的账面余额为3000万元，公允价值为3500万元。2018年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为3300万元。2019年8月租赁期届满，企业收回该项投资性房地产，并以3200万元(不含税价格，增值税采用简易计税方法，税率为5%)出售，出售款项已收讫。甲房地产公司采用公允价值模式计量(假设不考虑相关税费)。

甲房地产公司的账务处理如下：

2018年6月1日，存货转换为投资性房地产。

借：投资性房地产——成本35000000

贷：开发产品30000000

资本公积——其他资本公积5000000

2018年12月31日，公允价值发生变动。

借：公允价值变动损益2000000

贷：投资性房地产——公允价值变动2000000

2019年6月，出售投资性房地产。

借：银行存款33600000

其他业务成本30000000

投资性房地产——公允价值变动2000000

资本分积——其他资本公积5000000

贷：投资性房地产——成本35000000

公允价值变动损益2000000

其他业务收入32000000

应交税费——应交增值税(销项税额)1600000

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