不动产的租赁账务处理(不动产租赁费的税率是多少)

不动产租赁定义

不动产是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物和其他土地附着物。判断属于动产还是不动产的关键，不在于使用的时候是移动状态还是固定不动的状态，而是移动后是否会引起性质、形状的改变。

不动产的租赁税率及账务处理

1不动产租赁分录

1.收到租赁费用(多个月租金)

① 一般纳税人(一般计税法)

借：银行存款

贷：其他业务收入(当月租金)

合同负债(以后月份租金)

应交税费——应交增值税(销项税额)

② 一般纳税人(简易计税法)

借：银行存款

贷：其他业务收入(当月租金)

合同负债(以后月份租金，无以后月份租金则去除此项)

应交税费—简易计税

同时计提税金及附加

借：税金及附加

贷：应交税费—应交城市维护建设税

—应交教育费附加

—应交地方教育费附加

ps：附加税以简易计税税额为依据×对应税率。

③ 小规模纳税人

借：银行存款

贷：其他业务收入

应交税费—应交增值税

PS：小规模一般账务简单，按道理，跨年的租金是要做合同负债的，但实操过程中，除非当年触发企业所得税，否则就怎么记账方便怎么登记。

月底计提税金及附加

借：税金及附加

贷：应交税费—应交城市维护建设税

—应交教育费附加

—应交地方教育费附加

2.每月末确认收入

借：合同负债(平坦至每月的租金)

贷：其他业务收入

3.收到押金

借：银行存款/现金

贷：其他应付款—XX公司

4.出租不动产折旧

借：其他业务成本

贷：累计折旧

5.出租不动产出现损坏

① 我方承担维修费

借：管理费用—维修费

贷：银行存款

② 承租方承担维修费

借：其他应收款—XX公司

贷：银行存款

③ 收回维修费

借：银行存款

贷：其他应收款—XX公司

6.对方违约扣除押金

借：营业外收入—违约金

贷：其他应付款——xx公司

2不动产租赁税率

3不动产出租涉税案例

业务描述：假设不动产所在地与机构所在地一致

业务一：2016年5月出租2015年12月取得的一栋商铺，取得2016年5月租金收入，选择简易办法计税，开具增值税专用发票金额100000.00万元，税额5000.00万元。

业务二：2016年5月出租2016年5月购进的一层写字楼，取得2016年5月租金收入，开具增值税专用发票金额80000.00万元，税额8800.00万元，写字楼购进时取得增值税专用发票金额81818.18万元，税额9000.00万元，当期认证相符。

填报分析：

1)该企业提供不动产租赁服务，业务一出租其2016年4月30日前取得的不动产,选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额;业务二出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税，适用税率11%，业务一和业务二需分门别类填入《申报表主表》及附表。

2)业务一、业务二中取得租赁不动产租金收入，业务一属于“简易计税”项目，其中开具增值税专用发票销售额和销项税额应填报在《附列资料(一)》“5%征收率的服务、不动产和无形资产”第9b行第1、2列。

业务二、租赁不动产租金收入属于“一般计税方法计税”项目，其中开具增值税专用发票的销售额和销项税额填报在《附列资料(一)》“11%税率”第4行第1、2列。

3)业务二中的购进不动产项目，当期已认证相符增值税专用发票，填报在《附列资料(二)》第2行、第9行和《附列资料(五)》“本期不动产进项税额增加额”栏次，并将可在本期抵扣的进项税额9000.00*60%=5400.00万元填报在《附列资料(二)》第10行和《附列资料(五)》第3列“本期可抵扣不动产进项税额”中。

税款计算及对应栏次：

1)按适用税率计税销售额=业务二=80000.00万元

(填列《附列资料(一)》4行1列和《主表》第1行“一般项目”“本月数”)

2)销项税额=业务二=8800.00=8800.00(万元)

(填列《附列资料(一)》4行1列和《主表》第1行“一般项目”“本月数”)

3)按简易办法计税销售额=业务一=100000.00(万元)

(填列《附列资料(一)》9b行1列和《主表》第5行“一般项目”“本月数”)

4)简易计税办法的应纳税额=业务一=5000.00(万元)

(填列《附列资料(一)》9b行2列和《主表》第21行“一般项目”“本月数”)

5)进项税额：

(1)本期认证相符抵扣的专票=业务二=9000.00(万元)

(填列《附列资料(二)》第2行，属于购进不动产，还需填列《附列资料(二)》第9行和《附列资料(五)》第2列)

(2)本期允许抵扣的进项税=5400.00(万元)

(填列《附列资料(二)》第10行、《附列资料(五)》第3列和《主表》第12行)

6)应抵扣税额合计(本月数)=上期留抵税额(本月数)+进项税额-进项税额转出额=0+5400.00-0=5400.00(万元)(《主表》17行)

7)实际抵扣税额(本月数)=5400.00(万元)(《主表》18行)

8)应纳税额=销项税额-实际抵扣税额(本月数)=8800.00-5400.00=3400.00(万元)(《主表》19行)

9)期末留抵税额(本月数)=应抵扣税额合计(本月数)-实际抵扣税额(本月数)=0(《主表》20行)

10)应纳税额税额合计=应纳税额+简易计税办法计算的应纳税额-应纳税额减征额=8400.00(万元)(《主表》24行)

11)本期应补(退)税额=8400.00(万元)(《主表》34行)

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