企业所得税纳税义务发生的时间(房地产企业所得税纳税义务确认时间)

绝大部分企业，都是以开票的时间来确定企业所得税的纳税义务产生的时间，我们来学习下正规的确认时间：

一、一般企业所得税纳税义务发生的时间

政策依据：

1.分期收款销售货物：其所得税纳税义务产生的时间为合同约定时间

2.托收承付销售商品：其所得税纳税义务产生的时间为办妥托收承付手续时件

3.预收款：其所得税纳税义务发生的时间为发出商品时

4.销售商品需要安装验收：其所得税纳税义务产生的时间为安装和验收完毕时

5.支付手续费代销商品：其所得税纳税义务产生的时间为收到代销清单(注意，这与增值税不同，没发出商品满180天这个规定)

6.提供工程及建筑劳务：其所得税纳税义务产生的时间为按完工进度确认收入

7.股息红利：其所得税纳税义务产生的时间为做出分配决定日

8.租金收入 ：其纳税义务产生的时间为合同约定时间或跨所度分期确认

9.捐赠所得：其所得税纳税义务产生的时间为收到时捐赠时

10.宣传媒介费：其所得税纳税义务产生的时间为广告出现时

11.商品售价内的服务费：其所得税纳税义务产生的时间为提供服务期间确认

12.长期提供重复劳务：其所得税纳税义务产生的时间为劳务活动发生时

13.特许权使用费：其所得税纳税义务产生的时间为交付资产或提供服务时

14.利息收入：其纳税义务产生的时间为合同约定收息时

15.安装费和开发软件费：其所得税纳税义务产生的时间为按进度

16.会员费：其所得税纳税义务产生的时间为一次确认或受益期分期确认

17.债务重组：其所得税纳税义务产生的时间为合同协议生效时

18.股权转让：其企业所得税纳税义务产生的时间为合同生效时

二、房地产企业所得税纳税义务确认时间

依据规定，房地产公司企业所得税纳税义务产生的时间，实际是是确认其收入的时间：

(一) 已完工房屋销售

第六条 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：

1.采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。

2.采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

3.采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

4.采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：

(1)采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

(2)采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现;如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

(3)采取基价(保底价)并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除;如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

(4)采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现;包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。

第七条 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为：

1.按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;

2.由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;

3.按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

(二)对未完工房屋的销售

第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市税务局、地方税务局按下列规定进行确定：

1.开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。

2.开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%.

3.开发项目位于其他地区的，不得低于5%。

4.属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%.

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